Btw vakantiewoning

Je denkt erover om je vakantiewoning te verhuren of doet dat al een tijdje en vraagt je af hoe het zit met btw. Moet je btw berekenen aan gasten, kun je btw op kosten terugvragen en wat gebeurt er als je kiest voor de kleineondernemersregeling. In dit artikel leg ik op een heldere en praktische manier uit wanneer de verhuur belast is, hoe de herziening werkt en wat de invloed is van aankoop of verkoop. Je krijgt concrete voorbeelden, aandachtspunten en tips uit de adviespraktijk zodat je direct betere keuzes kunt maken.

Wanneer is de verhuur van een vakantiewoning belast met btw

De verhuur van een vakantiewoning voor kort verblijf valt in Nederland onder het logiestarief. Dat betekent dat je in principe btw in rekening brengt aan je gasten en periodiek btw aangifte doet. Het gaat om kortdurende verhuur waarbij diensten lijken op die van een hotel of vakantiepark, zoals het beschikbaar stellen van beddengoed of het schoonmaken bij wisseling.

Je bent voor de btw ondernemer zodra je de woning met regelmaat verhuurt. Er bestaat geen harde grens in dagen die je moet halen. Ook als je een deel van het jaar verhuurt kan er toch sprake zijn van ondernemerschap. Zijn je gasten voornamelijk particulieren, dan kunnen zij de btw niet terugvragen. Verhuur je aan zakelijke gasten, dan verandert er voor jou niets aan de verplichting tot berekenen van btw maar kan je klant de btw mogelijk wel in aftrek brengen.

Eigen gebruik en gedeeltelijke verhuur

Gebruik je de woning deels zelf en deels voor verhuur, dan is dat voor de btw een gemengd gebruik. Je kunt btw op kosten en investeringen alleen terugvragen voor het deel dat toerekenbaar is aan belaste verhuur. Aan het einde van het jaar controleer je of de verdeling tussen eigen gebruik en verhuur overeenkwam met je inschatting bij aankoop of tijdens het jaar. Afwijkingen corrigeer je in de laatste aangifte van het jaar.

Btw bij aankoop en verkoop van een vakantiewoning

Koop je een nieuwe vakantiewoning van een btw ondernemer, dan is de koop normaal gesproken belast met 21 procent btw. Die btw kun je terugvragen voor zover je de woning gaat gebruiken voor belaste verhuur. Koop je puur voor eigen gebruik, dan is er geen recht op teruggaaf omdat er geen belaste prestaties tegenover staan.

Bij verkoop speelt de leeftijd van de woning en het gebruik een grote rol. Is een woning bij verkoop ouder dan twee jaar gerekend vanaf eerste ingebruikname, dan is de levering in beginsel vrijgesteld van btw en betaal je overdrachtsbelasting. In sommige situaties kun je samen met de koper kiezen voor een belaste levering, bijvoorbeeld als de koper de woning direct voor belaste verhuur gaat gebruiken. Die keuze moet je goed vastleggen omdat dit ook gevolgen heeft voor overdrachtsbelasting en herziening van eerdere aftrek.

De kleineondernemersregeling en de herzieningsregeling

De kleineondernemersregeling is een omzetgerelateerde vrijstelling voor ondernemers met een jaaromzet van maximaal 20.000 euro. Kies je voor de KOR, dan breng je geen btw meer in rekening en mag je ook geen btw op kosten of investeringen terugvragen. Je administratieve lasten dalen, maar het kan financieel ongunstig zijn als je relatief veel kosten met btw maakt.

Let speciaal op de herzieningsregeling voor onroerend goed. Voor vakantiewoningen geldt een herzieningsperiode van tien jaar vanaf het jaar van eerste ingebruikname. Heb je bij aankoop btw teruggevraagd en stap je later over op de KOR of ga je vrijgestelde omzet draaien, dan moet je mogelijk een deel van de eerder genoten aftrek terugbetalen. Dat deel is in beginsel een tiende per resterend jaar van de oorspronkelijke btw die je bij aankoop hebt afgetrokken.

Rekenvoorbeeld 1: herziening niet meer aan de orde

Stel, je kocht twaalf jaar geleden een vakantiewoning en trok destijds 10.000 euro btw af omdat je de woning volledig voor belaste verhuur gebruikte. De herzieningsperiode van tien jaar is voorbij. Als je nu kiest voor de KOR, hoef je geen btw meer te factureren en is herziening op die oude investeringsbtw niet meer aan de orde. Wel mis je de aftrek op lopende onderhoudskosten, wat je moet meewegen in je keuze.

Rekenvoorbeeld 2: herziening nog lopend

Je kocht zeven jaar geleden een woning en trok bij aankoop 15.000 euro btw af. Overweeg je nu de KOR toe te passen, dan moet je voor de resterende drie jaren van de herzieningsperiode jaarlijks 10 procent van 15.000 euro, dus 1.500 euro, aan btw terugbetalen. Zet dit bedrag af tegen de btw die je anders over je verhuuromzet moet afdragen en tegen de btw die je op kosten zou kunnen aftrekken als je niet voor de KOR kiest.

Wel of niet kiezen voor de KOR bij een vakantiewoning

De KOR is aantrekkelijk als je omzet bescheiden blijft en je weinig kosten met btw maakt. In mijn praktijk zie ik dat eigenaren met lage bezettingsgraad en beperkte onderhoudskosten vaak baat hebben bij de eenvoud en het prijsvoordeel voor gasten, omdat je geen btw meer op de huurprijs hoeft te rekenen. Heb je daarentegen stevige investeringen of veel kosten, dan is het missen van aftrek vaak duurder dan het administratieve gemak waard.

Reken altijd met je eigen cijfers. Vergelijk de btw die je over de verhuuromzet moet afdragen met de btw op kosten die je kunt terugvragen. Vergeet daarbij de herziening niet als je binnen de tienjaarstermijn zit. Twijfel je, vraag dan vooraf advies en leg je keuze vast. Je zit aan een KOR keuze doorgaans minimaal drie jaar vast, tenzij je boven de omzetgrens uitkomt.

Wil je de voorwaarden nog eens rustig nalezen, bekijk dan de toelichting op de regeling op kleineondernemersregeling btw. Voor het indienen van aangiftes en het plannen van termijnen vind je praktische hulpmiddelen bij btw aangifte.

Inkomstenbelasting en overige lasten

Naast btw speelt ook de inkomstenbelasting in box 3. Een eigen vakantiewoning valt in box 3 als overige bezitting. Het belastbaar voordeel wordt berekend met forfaitaire rendementen per vermogensgroep en het tarief wijzigt van tijd tot tijd. Door hogere waarden en forfaits kan de belastingdruk op vakantiewoningen substantieel zijn. Houd daarnaast rekening met parkkosten, onderhoud, verzekeringen, lokale heffingen zoals toeristenbelasting en soms forensenbelasting.

Financier je de woning, dan is de rente in privé meestal niet aftrekbaar. Bij aankoop betaal je bij een vrijgestelde levering overdrachtsbelasting, die voor niet eigen bewoning hoger is dan voor een hoofdverblijf. Juist die combinatie van lasten bepaalt of de exploitatie rendeert. In mijn dossiers zie ik dat een gezonde bezettingsgraad en scherpe kostenbeheersing vaak het verschil maken, meer nog dan het btw stelsel op zichzelf.

Tariefontwikkelingen bij logies

Verhuur van vakantiewoningen valt op dit moment onder het verlaagde tarief voor logies. Er is politiek en maatschappelijk debat geweest over een mogelijke verhoging van het tarief voor logies. Volg dit onderwerp als je meerjarig investeert, want een tariefwijziging beïnvloedt je prijszetting en rendement. Achtergrondartikelen over mogelijke wijzigingen vind je op btw verhoging. Controleer altijd de meest recente stand van zaken voordat je contracten of prijsafspraken maakt.

Praktische aandachtspunten en tips

Werk met duidelijke huurovereenkomsten waarin je tarieven inclusief of exclusief btw benoemt zodat er geen discussie ontstaat. Verhuur je via platforms, kijk dan naar de facturen van servicekosten en commissies en verwerk de btw daarop correct in je administratie. Denk aan toeristenbelasting, die je apart van btw moet behandelen. Zorg voor tijdige en volledige facturen als je aan zakelijke gasten verhuurt, inclusief een geldig btw nummer van de klant als dat relevant is.

Bij gemengd gebruik is een goede uren of dagenregistratie van verhuur en eigen gebruik cruciaal. Daarmee kun je je aftrek van voorbelasting onderbouwen en voorkom je correcties achteraf. Bij verbouwingen of grote onderhoudsprojecten is het slim vooraf door te rekenen of het kiezen voor of juist afzien van de KOR tot een beter totaalresultaat leidt. Tot slot, neem herziening standaard op in je financiële planning als je binnen tien jaar na aanschaf van koers wilt veranderen.

Conclusie

Btw bij een vakantiewoning draait om drie knoppen waar je aan kunt draaien. Breng ik btw in rekening over de verhuur, kan en wil ik btw op kosten en aankoop terugvragen en hoe verhoudt dit zich tot de herzieningstermijn. Tel daarbij box 3 en overige vaste lasten op en je hebt de basis voor een gezonde exploitatie. Maak je keuze op basis van cijfers, niet op gevoel. Kom je er niet uit, laat je situatie dan vooraf doorrekenen zodat je niet voor verrassingen komt te staan.