Wanneer is een levering van vastgoed belast met btw en wanneer werkt de vrijstelling door? En hoe zit het met servicekosten, zonnepanelen of het opteren voor belaste verhuur als de huurovereenkomst niet perfect is vastgelegd? In dit artikel neem ik je stap voor stap mee door het geactualiseerde Besluit onroerende zaken btw. Je leest wat er is gewijzigd per 2024, welke definities cruciaal zijn in de praktijk en hoe je valkuilen voorkomt bij levering, verhuur en bijkomende prestaties. Toegankelijk, praktisch en met voorbeelden uit mijn dagelijkse adviespraktijk.
Wat regelt het Besluit onroerende zaken btw in 2024 en daarna
Het besluit actualiseert het beleid over btw bij de levering, verhuur en rechten op onroerende zaken. Het verwerkt recente jurisprudentie en verduidelijkt hoe Unierechtelijke begrippen moeten worden toegepast. Belangrijke accenten liggen op het begrip onroerende zaak, eerste ingebruikneming, in wezen nieuwbouw, bouwterreinen, ABC-leveringen, beperkte zakelijke rechten, servicekosten, nutsvoorzieningen, zonnepanelen, kort verblijf en de optie voor belaste verhuur inclusief coulant overgangsbeleid bij formele gebreken.
De kern blijft dat levering en verhuur van onroerende zaken in beginsel zijn vrijgesteld, met wettelijke uitzonderingen en een mogelijkheid om op verzoek te belasten. Welke route geldt in jouw dossier staat of valt met de juiste kwalificatie van het object, het gebruik, het tijdstip en de gekozen contractuele vorm.
Juridisch kader in het kort
Vrijstelling, belastmoment en opteren
De levering van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld. Wettelijk belast zijn nieuwe gebouwen en bouwterreinen en leveringen op verzoek van partijen. De verhuur is in beginsel vrijgesteld, met specifieke uitzonderingen (zoals accommodatie voor kort verblijf) en de mogelijkheid om gezamenlijk te kiezen voor belaste verhuur als de huurder hoofdzakelijk belaste activiteiten verricht. Het besluit benadrukt dat deze regeling strikt feitelijk wordt beoordeeld en dat een latere wijziging van het gebruik ook de optie kan doen vervallen.
Unierechtelijke begrippen sturen de uitkomst
Voor kernbegrippen sluit het besluit aan bij het Unierecht, waaronder de definitie van onroerend goed in de Europese uitvoeringsverordening. Dat betekent dat civielrechtelijke eigendomsregels minder richtinggevend zijn dan objectieve fysiek-functionele kenmerken. Dit speelt onder meer bij de kwalificatie van installaties en machines, bij over- en onderbebouwing en bij de plaats van dienst voor vastgoedgerelateerde diensten.
Begrippen die het verschil maken
Onroerende zaak en gebouw, inclusief bestrating
Een onroerende zaak is in de Europese zin een afgebakend deel van de aarde, een gebouw of constructie die niet eenvoudig te verplaatsen is, of een blijvend geïnstalleerd element of machine die niet zonder schade kan worden verwijderd. Het besluit verduidelijkt dat klinkerbestrating een gebouw kan vormen als zij onderdeel uitmaakt van een groter geheel, bijvoorbeeld met afgegraven toplaag, drainage en terreinverlichting, of als de bestrating op een in asfalt verankerde fundering rust. Los neergelegde klinkers of stelconplaten kwalificeren doorgaans niet als gebouw.
Element, werktuig en machine
Geïnstalleerde elementen die een integrerend deel van een gebouw vormen, zoals liften, trappen, daken of een cv-ketel, delen de onroerende status. Ook een machine of werktuig is onroerend als deze blijvend is geïnstalleerd en niet zonder constructieve ingreep kan worden verplaatst. Losse serverkasten kwalificeren niet als integrerend onderdeel. De kwalificatie kan doorwerken naar de btw-behandeling van de verhuur ervan.
Zelfstandigheid van delen en appartementsrechten
Het besluit benadrukt dat de btw-behandeling per zelfstandige onroerende zaak wordt bepaald. Een pand kan bestaan uit zelfstandig te gebruiken delen, bijvoorbeeld verdiepingen met eigen toegang. Bij een horizontale splitsing in appartementsrechten wordt elk appartement zelfstandig beoordeeld. Bij een nog op tekening bestaand appartementsrecht is beslissend het deel van het perceel waarop of waarboven het toekomstige appartement komt te liggen.
Over- en onderbebouwing
Bij constructies die over of onder bestaande bebouwing worden gerealiseerd, toetst men eerst de zelfstandigheid. Een treinverbinding op pijlers of een bruggebouw boven een weg kan een eigen btw-status hebben, terwijl de grond onder de pijlers en de reeds bebouwde snelweg elk hun eigen status behouden. De luchtkolom is geen aparte onroerende zaak en kan dus geen zelfstandig bouwterrein vormen.
Bij een gebouw behorend terrein
Onbebouwde grond die naar maatschappelijke opvattingen bij het gebouw hoort of daaraan dienstbaar is, volgt het btw-regime van het gebouw. Denk aan een tuin bij een woning of een binnenterrein dat functioneel hoort bij een bedrijfscomplex. Het gaat steeds om de feitelijke en functionele samenhang.
Eerste ingebruikneming en gefaseerde ingebruikneming
De eerste ingebruikneming is het moment waarop een gebouw feitelijk en duurzaam in overeenstemming met de objectieve bestemming wordt gebruikt. Tijdelijk of noodgedwongen gebruik, zoals opslag van materialen of anti-kraak met bewakingsdoel, kwalificeert niet. Bij deelbare gebouwen kan de ingebruikneming per zelfstandig deel plaatsvinden, met afzonderlijke herzieningstermijnen en effecten voor de tweejaarstermijn.
Verbouwing tot in wezen nieuwbouw
Na een verbouwing kan in wezen een nieuw gebouw zijn ontstaan. Doorslaggevend zijn ingrepen in de bouwkundige constructie. Factoren als nieuwe uitstraling, andere functie of hoge investeringen kunnen ondersteunend zijn, maar zijn niet bepalend op zichzelf. Bij in wezen nieuwbouw start na ingebruikneming opnieuw de tweejaarstermijn voor belastbare levering van rechtswege.
Levering en beperkte rechten
Wat is een levering
Een levering is de overdracht van de macht om als eigenaar te beschikken. Een appartementsrecht op grond in volle eigendom wordt btw-technisch behandeld als levering van een onroerende zaak. ABC-ketens komen in de praktijk vaak voor; voor btw kan sprake zijn van afzonderlijke schakelleveringen, terwijl voor overdrachtsbelasting soms slechts één schakel relevant is. Beoordeel per schakel de btw-status, optiemogelijkheden en samenloop met overdrachtsbelasting.
Beperkte zakelijke rechten
De vestiging of overdracht van bijvoorbeeld erfpacht of opstal kan als levering kwalificeren als de vergoeding inclusief gecapitaliseerde canon en btw minstens de waarde in het economische verkeer van de zaak benadert, met als ondergrens de kostprijs inclusief btw. Is de vergoeding lager, dan kwalificeert het normaliter als verhuurdienst. Het besluit bevat een goedkeuring om, onder voorwaarden, toch een levering aan te nemen als marktomstandigheden een lagere prijs verklaren. Dit voorkomt onbedoelde vrijstelling met aftrekbeperkingen.
ABC-leveringen en samenloop
Bij ABC-structuren kan voor btw sprake zijn van twee belastbare leveringen, terwijl juridisch rechtstreeks van A naar C wordt geleverd. Het besluit verduidelijkt de samenloopaspecten met overdrachtsbelasting, onder meer bij nieuwe gebouwen binnen de tweejaarstermijn en bij bouwterreinen. Leg de feiten zorgvuldig vast om dubbele heffing of onterechte vrijstellingen te vermijden.
Verhuur: vrijstelling, optie en uitzonderingen
Optie voor belaste verhuur en de 90-procentnorm
Partijen kunnen gezamenlijk opteren voor belaste verhuur als de huurder het gehuurde voor ten minste 90 procent gebruikt voor btw-belaste prestaties. Voor specifieke sectoren kan 70 procent volstaan. Past de huurder de vrijstelling voor kleine ondernemers toe of wijzigt het gebruik onder de drempel, dan vervalt de optie. Bij splitsing in appartementsrechten wordt per appartement geopteerd. Een digitale huurovereenkomst kan gelijkstaan aan schriftelijk als aan de voorwaarden is voldaan.
Formele gebreken: coulance en terugwerkende kracht
Nieuw beleid is dat verhuur toch belast kan blijven als materieel aan de voorwaarden is voldaan, ook wanneer formele bepalingen in het huurcontract ontbraken. Voorwaarde is dat de huurder gedurende de relevante periode aan de 90-procentnorm voldeed en beide partijen hebben gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd, inclusief het berekenen van btw. Formele gebreken moeten binnen redelijke termijn worden hersteld. Is nog niet gehandeld als belaste verhuur, dan is onder voorwaarden maximaal drie maanden terugwerkende kracht mogelijk.
Korte verhuur en vakantiewoningen
Het ter beschikking stellen van gemeubileerde accommodatie voor kort verblijf wordt belast, veelal tegen het verlaagde tarief. Een appartement of woning voor kort verblijf kwalificeert als accommodatie. Verhuurt een tussenpersoon op eigen naam en is uit objectieve gegevens duidelijk dat het uitsluitend kort verblijf betreft, dan geldt de btw-behandeling als zodanig ook in de schakel tussen eigenaar en tussenpersoon.
Bijkomende prestaties bij verhuur
Servicekosten en nutsvoorzieningen
Het besluit brengt beleid in lijn met rechtspraak: servicekosten en leveringen van nutsvoorzieningen zijn vaak zelfstandige prestaties naast de verhuur. Zijn huurders individueel of gezamenlijk vrij om de dienstverlener te kiezen of is het verbruik individueel gemeten en doorbelast, dan is in beginsel sprake van aparte, meestal belaste prestaties. Verhuurders kregen overgangstijd om hun praktijk aan te passen.
Zonnepanelen bij woningverhuur
De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen in samenhang met de verhuur van een woning vormt doorgaans een bijkomende prestatie die de vrijstelling van de woningverhuur volgt. Voor situaties waarin voor 2023 btw op de aanschaf werd afgetrokken, voorziet het besluit in een overgangsbenadering zodat herzieningsnadelen worden beperkt. Bij commerciële verhuur en afzonderlijke exploitatie kan de beoordeling anders uitvallen.
Energieprestatievergoeding
Een energieprestatievergoeding die samenhangt met de woning maakt voor de btw deel uit van de vergoeding voor de vrijgestelde verhuur van de woning, tenzij uitzonderlijke omstandigheden leiden tot een zelfstandige prestatie. Contracten en facturen moeten die kwalificatie correct weerspiegelen.
Plaats van dienst en verleggingsregeling
Diensten met betrekking tot onroerende zaken zijn belast waar de zaak is gelegen. De uitvoeringsverordening geeft voorbeelden, zoals architecten- en toezichtdiensten. Het besluit wijst daarnaast op verleggingsregels bij buitenlandse ondernemers, bepaalde werken van stoffelijke aard aan onroerend goed en executoriale verkopen. Controleer steeds of verlegging geldt om administratieve lasten en kasstroomdruk te beperken. Meer over verlegging lees je bij btw verlegd.
Praktijkvoorbeelden die je direct kunt toepassen
1. Sloop en verkoop van een oud pand
Lever je juridisch een perceel met nog een oud gebouw, maar heb je je tot sloop verplicht richting koper, dan lever je btw-technisch onbebouwde grond. Is die grond een bouwterrein, dan is de levering belast. Leg in de overeenkomst duidelijk vast wat wordt geleverd en wie welke werkzaamheden uitvoert, om btw en overdrachtsbelasting juist toe te passen.
2. Bruggebouw over een snelweg
De snelweg en het bruggebouw zijn zelfstandig te gebruiken onroerende zaken met eigen btw-status. De stukken grond onder de pijlers volgen de status van het bruggebouw, de weg zelf blijft vrijgestelde bebouwde grond buiten de tweejaarstermijn. Een opstalrecht op de weg volgt het btw-regime van de weg en niet dat van de luchtkolom.
3. Appartementsrecht vanaf tekening
Bij overdracht van een appartementsrecht dat alleen op tekening bestaat, kijk je naar het deel van het perceel waarop of waarboven het appartement komt. Is dat deel bouwterrein, dan is de levering belast. Is het nog bebouwde grond die vrijgesteld is, dan geldt de vrijstelling. Deze nuance voorkomt verrassingen bij projectontwikkeling.
4. Servicekosten bij kantoren
Een verhuurder berekent per unit de werkelijke warmte, koeling en schoonmaak door. Huurders kiezen collectief de leverancier en hebben individuele meters. Dit wijst op zelfstandige prestaties, doorgaans belast met btw. De kale huur kan vrijgesteld zijn, maar de afzonderlijk doorbelaste nutsvoorzieningen zijn meestal belaste leveringen of diensten.
5. Optie voor belaste verhuur met ontbrekende clausule
Partijen hebben jaren gehandeld alsof belaste verhuur gold en btw berekend, maar de optiebepaling ontbreekt in het contract. Onder het besluit kan alsnog met terugwerkende kracht worden geopteerd, mits aan de 90-procentnorm is voldaan en het formele gebrek tijdig wordt hersteld. Dit voorkomt aftrekherzieningen en naheffingsrisico’s.
Checklist en tips uit de praktijk
In mijn werk zie ik dat discussies vaak ontstaan door onduidelijke contracten en onvolledige dossiervorming. Leg objectieve bestemming, eerste ingebruikneming, de aard van servicekosten en de keuze voor belaste verhuur nauwkeurig vast, inclusief meetrapporten en facturatie. Stem bij ABC-structuren btw en overdrachtsbelasting vooraf af. En evalueer jaarlijks of de huurder nog aan de 90-procentnorm voldoet, zeker bij sectorale of bedrijfswijzigingen.
Wil je achtergrondinformatie over algemene btw-begrippen of aangifteprocessen, bekijk dan ook onze pagina’s over btw en btw-aangifte. Voor de vrijstellingen is een overzicht te vinden bij btw-vrijstelling.
Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt
Een veelvoorkomend misverstand is dat servicekosten bij woningen altijd opgaan in de vrijgestelde verhuur. De actuele lijn is dat zelfstandige prestaties vaker afzonderlijk belast zijn. Ook wordt de eerste ingebruikneming soms te vroeg aangenomen bij bouwactiviteiten of fit-out zonder duurzaam gebruik conform bestemming. Tot slot onderschat men het belang van een correcte optieclausule en het tijdig herstellen van formele gebreken.
Samenspel met overdrachtsbelasting
Bij leveringen binnen zes maanden na eerste ingebruikneming kan de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting spelen. Bij verbouwingen die leiden tot in wezen nieuwbouw kan een nieuwe samenloopperiode starten na ingebruikneming. Bij koop-aanneming, ABC-ketens en beperkte rechten is documentatie cruciaal om samenloop juist toe te passen en dubbele heffing te voorkomen.
Tot slot: zo houd je grip
Het besluit biedt houvast, maar de uitkomst blijft feitenafhankelijk. Begin met de juiste kwalificatie van het object, leg gebruik en prestaties scherp vast, en kies bewust voor belaste of vrijgestelde routes. Een periodieke check voorkomt dat een ogenschijnlijk detail, zoals een ontbrekende contractzin of verkeerd doorbelaste nutsvoorzieningen, leidt tot forse btw-correcties.
Het geactualiseerde Besluit onroerende zaken btw brengt de praktijk dichter bij de Europese lijn en biedt tegelijk praktische verlichting bij formele missers rond de optie voor belaste verhuur. Met scherpe definities, heldere voorbeelden en oog voor servicekosten, zonnepanelen en beperkte rechten kun je bewuster sturen op btw-risico’s en kansen. Twijfel je over de kwalificatie of het juiste moment van eerste ingebruikneming, leg de feiten vast en laat je tijdig adviseren.
Wat is het doel van het Besluit onroerende zaken btw?
Het besluit verduidelijkt hoe btw wordt toegepast bij levering, verhuur en rechten op onroerende zaken. Het werkt Europese begrippen uit, verwerkt recente rechtspraak en geeft praktische handvatten voor onderwerpen als eerste ingebruikneming, bouwterreinen, servicekosten, zonnepanelen en de optie voor belaste verhuur, inclusief tegemoetkomingen bij formele gebreken.
Wanneer is een levering van een onroerende zaak belast met btw?
Levering is van rechtswege belast bij nieuwe gebouwen binnen de tweejaarstermijn en bij bouwterreinen. Daarnaast kunnen partijen opteren voor een belaste levering. Bij ABC-structuren beoordeel je per schakel. Documenteer sloop-, bouw- en gebruiksfases goed om de status nieuw, oud of bouwterrein juist vast te stellen volgens het Besluit onroerende zaken btw.
Hoe werkt de optie voor belaste verhuur onder het besluit?
Verhuurder en huurder kunnen gezamenlijk kiezen voor belaste verhuur wanneer de huurder het gehuurde voor ten minste 90 procent gebruikt voor belaste prestaties. Het besluit biedt coulance als formele contracteisen ontbraken maar partijen materieel als belaste verhuur hebben gehandeld. Is nog niet zo gehandeld, dan kan onder voorwaarden maximaal drie maanden terugwerkende kracht.
Zijn servicekosten en nutsvoorzieningen onderdeel van vrijgestelde verhuur?
Niet automatisch. Onder het besluit zijn servicekosten en nutsvoorzieningen vaak zelfstandige prestaties. Als huurders de leverancier kunnen kiezen of het verbruik individueel wordt gemeten en doorbelast, zijn ze doorgaans afzonderlijk en belast met btw. Alleen als ze inhoudelijk opgaan in de verhuur delen zij de vrijstelling. Dit vraagt een casusgerichte beoordeling.
Wanneer leidt een verbouwing tot in wezen nieuwbouw voor de btw?
Bij ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie kan een verbouwing resulteren in een in wezen nieuw gebouw. Factoren als functie, uitstraling en investeringsomvang zijn indicatief, maar niet doorslaggevend. Na eerste ingebruikneming van het vernieuwde deel start de tweejaarstermijn opnieuw, waardoor levering van rechtswege belast kan zijn volgens het Besluit onroerende zaken btw.
