Twijfel je of je btw moet betalen over de huur van je bedrijfspand, of dat de verhuur juist is vrijgesteld? Veel ondernemers hikken tegen die keuze aan, vooral als een verhuurder voorstelt om met btw te huren. In dit artikel leg ik helder uit wanneer huur is vrijgesteld, wanneer je samen kunt kiezen voor belaste verhuur, welke voorwaarden dan gelden en wat de financiële effecten zijn. Je krijgt praktische voorbeelden, aandachtspunten voor je huurovereenkomst en tips uit mijn adviespraktijk, zodat je met vertrouwen de juiste keuze maakt.
Vrijstelling of btw-belaste verhuur: zo zit het
De verhuur van bedrijfsruimte is in principe vrijgesteld van btw. Daardoor berekent de verhuurder geen btw over de kale huur en kan diezelfde verhuurder de btw op kosten en investeringen rondom het pand niet of slechts beperkt terugvragen. In veel situaties kan het daarom aantrekkelijk zijn om samen te opteren voor belaste verhuur: de verhuurder berekent dan btw over de huur en behoudt (meer) recht op aftrek van voorbelasting, terwijl de huurder die btw doorgaans kan terugvragen.
Let op dat niet alles wat ‘verhuur’ heet, voor de btw ook als vrijgestelde verhuur telt. Bepaalde situaties zijn verplicht belast, of de diensten zijn zo uitgebreid dat geen sprake meer is van pure verhuur. Denk bijvoorbeeld aan afzonderlijk verhuurde parkeerplaatsen of intensief kortdurend gebruik met aanvullende diensten. Twijfel je? Check de fiscale kwalificatie voordat je tekent.
Voorwaarden om te opteren voor belaste verhuur
De 90%-toets en branches met 70%
Je mag alleen kiezen voor belaste verhuur als de huurder de ruimte voor minimaal 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Voor enkele branches geldt een lagere grens van 70%. Leg dit gebruik goed vast en toets het jaarlijks. Wijzigingen in activiteiten kunnen ertoe leiden dat de optie vervalt en er herziening van eerder afgetrokken btw nodig is.
KOR en gemengd gebruik
Maakt de huurder gebruik van de kleineondernemersregeling (KOR) en doet hij geen btw-aangifte? Dan kan hij de btw op de huur niet terugvragen en is opteren vaak ongunstig. Overweeg in dat geval vrijgestelde huur. Bij gemengd gebruik (zowel belaste als vrijgestelde prestaties) kan pro rata-aftrek spelen. Verdiep je in de regels of raadpleeg een adviseur. Meer achtergrond vind je bij KOR en de btw-vrijstelling.
Wat leg je vast in de huurovereenkomst?
Als je samen kiest voor belaste verhuur, hoort dat expliciet en zorgvuldig in het contract te staan. In de praktijk neem ik altijd het volgende op:
- Een duidelijke bepaling dat de huur met btw wordt belast en de ingangsdatum daarvan.
- Een 90%-verklaring van de huurder over het gebruik voor belaste prestaties.
- Een omschrijving van het gehuurde inclusief kadastrale gegevens.
- De start van het boekjaar, voor correcte periodetoerekening.
- Handtekeningen van beide partijen en, waar passend, een boete- of meldclausule bij wijziging van gebruik.
Effecten voor verhuurder en huurder
Herzieningsperiode van 10 jaar
Voor onroerend goed geldt een herzieningsperiode van tien jaar. Verandert het (belaste) gebruik in die periode, dan kan een deel van eerder afgetrokken btw moeten worden terugbetaald, of juist extra aftrek ontstaan. Dit is een belangrijke reden voor verhuurders om, waar mogelijk, te kiezen voor belaste verhuur.
Kosten, aftrek en aangifte
Als huurder zijn de huur, energie, verzekeringen, schoonmaak en inrichting normale bedrijfskosten. Btw op huur die je niet kunt terugvragen, vormt een kostenpost en is fiscaal aftrekbaar bij winstbepaling. Kun je aftrekken, zorg dan voor correcte verwerking in je btw-teruggave en aangifte. Servicekosten volgen meestal het btw-regime van de huur, mits ze nauw samenhangen met het gebruik van het pand.
Praktische voorbeelden
Voorbeeld 1: een adviesbureau huurt kantoorruimte en levert volledig btw-belaste diensten. De verhuurder en huurder kiezen voor belaste verhuur. De verhuurder houdt aftrek op verbouwingskosten, de huurder vraagt de btw op de huur terug. Per saldo is dit meestal voordelig voor beide partijen.
Voorbeeld 2: een zorgpraktijk met vrijgestelde prestaties of een ondernemer onder de KOR kan btw op de huur niet terugvragen. Dan drukt btw op de huur als extra kosten. Vrijgestelde verhuur is dan vaak logischer en financieel gunstiger.
Valkuilen en tips uit de praktijk
Controleer bij gemengd gebruik of onderverhuur wat dit doet met de 90%-toets. Let op dat losse parkeerplaatsen of extra diensten de kwalificatie kunnen veranderen. Leg de kostenverdeling vast via een duidelijke demarcatielijst en check het energielabel. Tot slot: toets jaarlijks of het gebruik nog klopt met de gekozen btw-behandeling en leg wijzigingen direct vast.
Conclusie
De keuze voor btw op huur van een bedrijfspand hangt af van het gebruik van het pand en het aftrekrecht van de huurder. Voldoet de huurder aan de 90%-eis, dan is belaste verhuur vaak fiscaal efficiënt. Is er geen of beperkte aftrek, dan is vrijgestelde huur meestal beter. Leg afspraken zorgvuldig vast en evalueer jaarlijks.
Veelgestelde vragen
Is de huur van een bedrijfspand standaard met btw belast?
Nee. De huur van een bedrijfspand is in principe vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen wel samen kiezen voor belaste verhuur als aan de voorwaarden wordt voldaan. Dan berekent de verhuurder btw over de huur en kan de huurder die btw vaak terugvragen. Dit artikel legt uit wanneer Btw op huur bedrijfspand zinvol is.
Wanneer kan ik kiezen voor belaste verhuur en wat is de 90%-eis?
Je kunt opteren als de huurder het pand voor minimaal 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. In enkele branches volstaat 70%. Leg dit gebruik vast in een 90%-verklaring en bewaak het jaarlijks. Wijzigt het gebruik, dan kan de optie vervallen en kan herziening van eerder afgetrokken btw volgen.
Is opteren verstandig als ik de KOR gebruik?
Vaak niet. Wie de kleineondernemersregeling toepast, doet geen btw-aangifte en kan de btw op huur niet terugvragen. In dat geval leidt belaste verhuur tot hogere kosten. Vrijgestelde huur is meestal logischer. Overweeg pas Btw op huur bedrijfspand met KOR als je de regeling verlaat en weer aftrekrecht krijgt.
Welke kosten mag ik aftrekken als ik een bedrijfspand huur?
Huur, energie, verzekeringen, schoonmaak en inrichting zijn normale bedrijfskosten. Kun je de btw op de huur niet terugvragen, dan is die btw onderdeel van je aftrekbare kosten in de winst. Kun je wél aftrekken, verwerk de btw dan correct in je administratie en aangifte. Let erop dat servicekosten doorgaans het btw-regime van de huur volgen.
Wat gebeurt er als het gebruik binnen 10 jaar wijzigt?
Voor onroerend goed geldt een herzieningsperiode van tien jaar. Als het belaste gebruik afneemt, kan een deel van eerder afgetrokken btw moeten worden terugbetaald. Neemt het belaste gebruik toe, dan kan extra aftrek ontstaan. Monitor daarom jaarlijks het gebruik en leg wijzigingen over Btw op huur bedrijfspand direct vast in de huurovereenkomst.
